Heizungsgesetz gekippt: Was bedeutet das jetzt für dich als Immobilieninvestor?

Im Kern geht es um die im Jahr 2023 beschlossene Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), mit der der Austausch von Heizungen stärker auf klimafreundliche Lösungen ausgerichtet werden sollte. Ziel der Reform war es, die Wärmewende zu beschleunigen, die Abhängigkeit von fossilem Gas und Öl zu verringern und Investitionsentscheidungen stärker an die kommunale Wärmeplanung zu binden. Das GEG ist als Heizungsgesetz in aller Munde.

Seit dem 1. Januar 2024 gilt für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten die Vorgabe, dass neu installierte Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Für Bestandsgebäude sowie Neubauten in Baulücken wurden längere Übergangsfristen vorgesehen, die sich an den Wärmeplänen der Kommunen orientieren. In größeren Städten soll diese Regelung spätestens ab dem 30. Juni 2026 greifen, in kleineren Kommunen spätestens ab dem 30. Juni 2028.

Für die Einordnung ist wichtig: Eine pauschale Pflicht zum sofortigen Austausch funktionierender Heizungen hat es nie gegeben. Bestehende Öl- und Gasheizungen durften und dürfen weiter betrieben werden. Reparaturen sind zulässig. Zudem existieren verschiedene technische Wege zur Erfüllung der Anforderungen, etwa durch Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridheizungen, Solarthermie oder gasbasierte Systeme mit erneuerbaren Anteilen.

Am 24. Februar 2026 haben Union und SPD Eckpunkte für eine neue Reform vorgelegt. Der zentrale Einschnitt lautet: Die 65-Prozent-Pflicht für neu eingebaute Heizungen soll entfallen. Gleichzeitig sollen neue Gas- und Ölheizungen weiter zulässig bleiben. An die Stelle der bisherigen Kernregel soll eine Grünöl- beziehungsweise Grüngaslogik treten, nach der fossile Systeme ab 2029 mit einem wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden müssen. Für 2029 ist dabei eine Quote von 10 Prozent genannt, die bis 2040 in weiteren Schritten steigen soll. Hinzu kommt, dass die Förderung für klimafreundliche Heizsysteme nach den veröffentlichten Eckpunkten bis mindestens 2029 fortgeführt werden soll. Außerdem ist eine Überprüfung der Emissionsminderung im Jahr 2030 angekündigt.

Für dich als Investor ist die entscheidende Nuance: Das alte Regelwerk ist damit politisch gekippt, rechtlich aber noch nicht einfach von heute auf morgen verschwunden. Der veröffentlichte Zeitplan sieht erst bis Ostern einen Gesetzentwurf vor, anschließend das parlamentarische Verfahren und ein Inkrafttreten zum 1. Juli 2026. Daraus folgt: Ende Februar 2026 ist die Richtung zwar verändert, der Markt bewegt sich aber weiterhin in einer Übergangsphase.

Die politische Debatte hat längst wirtschaftliche Spuren hinterlassen. Ein sehr greifbarer Indikator ist der Heizungsmarkt selbst: 2025 wurden laut dem Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie (BDH) nur noch 627.000 Geräte verkauft, das waren 12 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Stand seit 2010. Der Verband forderte ausdrücklich mehr Planungssicherheit. Das ist ein starkes Signal dafür, dass Eigentümer Entscheidungen vertagt, Modernisierungen verschoben und Investitionen zurückgestellt haben. Wer unsichere Regeln fürchtet, wartet oft erst einmal ab. Genau dieses Abwarten hat in vielen Teilmärkten Liquidität und Transaktionsdynamik gebremst.

Je schlechter die Energieeffizienz eines Gebäudes, desto niedriger fällt in der Regel auch der Angebotspreis aus. Die Preisabschläge für energetisch schwächere Objekte haben sich zuletzt vergrößert. Ergänzend zeigen aktuelle Marktstudien auf Basis von Immobilieninseraten aus dem Jahr 2025, dass energetische Sanierungen im Durchschnitt mit spürbaren Wertsteigerungen verbunden sein können. In Einzelfällen werden sogar Preisaufschläge von bis zu 40 Prozent beobachtet.

Ob die angekündigten Reformen das Zusammenspiel zwischen Heizungsgesetz und Immobilienmarkt verändern? Möglich sind begrenzte Auswirkungen, doch bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass erfolgreiche Immobilieninvestitionen von vielen einzelnen Faktoren abhängen. Die energiepolitischen Rahmenbedingungen sind dabei nur ein Baustein unter mehreren.

Aus Sicht von Luigi Lupia, Geschäftsführer der Build Future Capital GmbH, bestätigt der aktuelle Kurswechsel seine nüchterne Einschätzung des Marktes. Er hatte die aktuelle Ausgestaltung des Gesetzes früh kritisch bewertet, vor allem wegen der praktischen Umsetzbarkeit, der Wirtschaftlichkeit und der Belastung für Eigentümer. Jetzt zeigt sich, dass viele seiner Argumente in der politischen Realität angekommen sind. Von einem „Triumph“ kann jedoch keine Rede sein. Entscheidend ist für Luigi Lupia vielmehr, Entwicklungen realistisch einzuordnen und Investoren frühzeitig für mögliche Risiken und Nebenwirkungen zu sensibilisieren.

Für Build Future Capital folgt daraus eine klare Linie: Eine Immobilie als Kapitalanlage wird nicht nach tagespolitischen Schlagzeilen aufgebaut, sondern nach Struktur. Maßgeblich bleiben Standortqualität, stabile oder wachsende Mietnachfrage, eine tragfähige Finanzierungsstrategie, steuerliche Optimierung und die tatsächliche Substanz der Immobilie. Politische Vorgaben fließen in diese Analyse ein, sie dominieren sie aber nicht. Genau darin liegt der Mehrwert eines strategischen Ansatzes. Build Future Capital richtet Investoren nicht auf kurzfristige Stimmungen aus, sondern auf nachhaltige Wirtschaftlichkeit.

Ein Fehler wäre jetzt zu glauben, dass Energieeffizienz keine Rolle mehr spielt. Das Gegenteil ist näher an der Realität. Die aktuelle KfW-Förderung setzt weiterhin klare Anreize für klimafreundliche Heizungen und bietet im Gebäudebestand Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten. Zugleich sehen die neuen Eckpunkte vor, dass Förderprogramme für klimafreundliche Systeme mindestens bis 2029 fortgeführt werden sollen. Auch am Kapitalmarkt bleibt das Thema präsent: Finanzexperten berichten weiterhin von selektiven Finanzierungsentscheidungen, die sich an der Objektqualität und der energetischen Perspektive orientieren. Energieeffizienz bleibt damit ein Wert- und Finanzierungsfaktor. Selbst dann, wenn die politische Steuerung künftig weniger strikt ausfällt.

Ebenso kurz greift die Annahme, energetisch schwache Immobilien würden nun automatisch an Wert gewinnen. Zwar kann die größere Flexibilität einzelne Objekte leichter vermarktbar machen, weil Investoren wieder mehr Zeit, zusätzliche Handlungsoptionen und weniger unmittelbaren Regulierungsdruck sehen. Dennoch bleiben laufende Energiekosten, CO₂-Kosten, Modernisierungsbedarf, selektive Kreditvergabe der Banken und die Zahlungsbereitschaft der Mieter zentrale Einflussgrößen des Marktes. Der Wert einer Immobilie als Kapitalanlage entsteht heute nicht allein durch politische Entwarnung, sondern durch eine ausgewogene Kombination aus attraktivem Ankaufspreis, realistischem Modernisierungspfad und verlässlicher Cashflow-Perspektive.

Für die weitere Entwicklung zeichnet sich folgender Ausblick ab: Der Immobilienmarkt dürfte beweglicher bleiben, während sich die regulatorischen Rahmenbedingungen weiterhin verändern können. Gerade deshalb gewinnt ein disziplinierter Investmentansatz zusätzlich an Bedeutung. Wer langfristig plant, solide kalkuliert und nicht jeder Schlagzeile folgt, kann auch in wechselnden politischen Phasen Stabilität erreichen.