Fremdkapitalhebel bei Immobilien

Leverage heißt übersetzt „Hebel“ – und genau das passiert: Fremdkapital wirkt wie eine Verlängerung deiner eigenen Mittel. Stell dir vor, du verfügst über 20.000 Euro Eigenkapital und könntest damit eine kleine Wohnung in einem wenig begehrten Stadtviertel kaufen. Mit dem Fremdkapitalhebel erwirbst du jedoch ein Objekt im Wert von 300.000 Euro. Die Bank stellt 280.000 Euro bereit, du selbst bringst nur die Kaufnebenkosten auf. Jetzt multiplizieren sich Wertsteigerungen und Mietüberschüsse auf die volle Summe, nicht nur auf dein Eigenkapital. Steigt der Marktwert um fünf Prozent, entspricht das 15.000 Euro – also 75 Prozent Rendite auf deine 20.000 Euro.

Dabei hast du noch keinen Cent Verkaufserlös realisiert, sondern lediglich die Preisbewegung des Marktes genutzt. Dieses beschleunigte Wachstum ist der Grund, warum vermögende Investoren seit Jahrzehnten mit hohen Beleihungsquoten arbeiten. Build Future Capital zeigt dir, wie du diese Strategie schon bei deinem ersten Investment souverän umsetzt.

Zeit für eine konkrete Rechnung: Du kaufst eine Immobilie als Kapitalanlage für 250.000 Euro. Die Bank finanziert 100 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten von zehn Prozent – insgesamt also 275.000 Euro. (Eine solche 110‑%-Finanzierung ist nur bei guter Bonität üblich.) Angenommene Konditionen: effektiver Zinssatz drei Prozent, anfängliche Tilgung zwei Prozent. Daraus ergibt sich eine Annuität von 13.750 Euro im Jahr, also 1.146 Euro monatlich. Die Wohnung ist vermietet und bringt 1.050 Euro Kaltmiete pro Monat. Nach Abzug von zwölf Prozent nicht umlegbarer Kosten – Hausverwaltung, Instandhaltung, Rücklagen – verbleiben 924 Euro. Die Miete deckt damit die vollen Zinsen (rund 688 Euro) und fast die Hälfte der Tilgung.

Der Fehlbetrag von 222 Euro pro Monat entspricht dem Teil der Tilgung, den du noch selbst tragen musst. Nach zehn Jahren hast du knapp 63.000 Euro abbezahlt; die Restschuld liegt dann bei etwa 212.000 Euro. Steigt der Marktpreis der Wohnung jährlich um nur zwei Prozent, ist sie zu diesem Zeitpunkt rund 305.000 Euro wert. Dein Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist bringt dir – steuerfrei – etwa 90.000 Euro Überschuss. Dein eingesetztes Eigenkapital? Null. Dein aktiver Cashflow? –222 Euro monatlich, also 26.640 Euro in zehn Jahren. Im Verhältnis ergibt das eine Eigenkapitalrendite von über 300 Prozent. Das ist der Fremdkapitalhebel in Reinkultur.

Viele Einsteiger betrachten Banken als strenge Gatekeeper, doch in Wahrheit sind sie unverzichtbare Partner. Ohne ihr Kapital bliebe der Hebel stumm. Entscheidend ist, dass du ihr Geschäftsmodell verstehst: Sicherheit und kalkulierbare Rückflüsse. Je genauer du dein Investment präsentierst – Mietvertrag, Lageanalyse, Instandhaltungsrücklagen, Renditerechnung – desto leichter fällt die Kreditentscheidung. Build Future Capital bereitet dein Exposé bankfertig auf, betont die solide Vermietung und die konservative Wertermittlung.

So sehen Kreditinstitute schnell, dass sie nicht in ein Spekulationsobjekt, sondern in ein planbar bewirtschaftetes Wohnobjekt investieren. Weil das Risiko niedrig ist, erhältst du oft einen Zinssatz, der deutlich unter der langfristigen Inflationsrate liegt. Genau hier entsteht zusätzlicher Hebel: Die reale Schuldenlast nimmt Jahr für Jahr ab, während die Immobilie im Preis steigt. Du zahlst das Darlehen also mit entwertetem Geld zurück und profitierst doppelt.

Leverage funktioniert nur, wenn du Risiken im Griff behältst. Wichtig ist ein Puffer für Instandhaltung, Leerstand und Zinserhöhungen. Bei vermieteten Bestandswohnungen lassen sich diese Faktoren gut planen, denn du siehst die Historie des Hauses. Achte auf strukturelle Nachfrage: Universitätsstädte, Ballungsräume oder Regionen mit guter Verkehrsanbindung. Kaufe nicht das billigste Objekt, sondern das, das langfristig vermietbar bleibt.

Zu hohe Mieteingangsprognosen führen in die Falle. Kalkuliere konservativ, sodass die Miete deine Annuität auch bei geringfügigen Zinssprüngen fast deckt.Rücklagen sparst du monatlich an, damit ungeplante Reparaturen keine ungeplante Sondertilgung erzwingen und dein Liquiditätskonzept nicht sprengen. Wenn du dich an diese Leitplanken hältst, arbeitest du mit Fremdkapital wie ein Profi und reduzierst das Verlustrisiko drastisch.

Hebelwirkung ist kein einmaliger Trick, sondern Teil eines ganzheitlichen Plans. Das Team von Build Future Capital erstellt mit dir einen Fahrplan, der deine finanziellen Ziele in greifbare Meilensteine übersetzt. Willst du nach zehn Jahren verkaufen und das Kapital erneut hebeln? Strebst du lebenslange Mieteinnahmen für deine Rente an? Oder möchtest du beides kombinieren, indem du einzelne Objekte veräußerst und den Erlös in neue Wohnungen investierst? Gemeinsam analysieren wir deine Risikobereitschaft, dein Einkommen und deine steuerliche Situation. Anschließend suchen wir Immobilien, deren Kennzahlen perfekt passen.

Die laufende Verwaltung organisieren professionelle Hausverwaltungen, sodass du dich um nichts kümmern musst. Du kontrollierst regelmäßig die Performance, adjustierst bei Bedarf und erweiterst dein Portfolio, wann immer sich eine passende Gelegenheit bietet. So baust du systematisch Vermögen auf – mit minimaler Eigenleistung, aber maximaler Hebelwirkung.