AfA–Absetzung für Abnutzung
Afa ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“. Dieser unhandliche Begriff bedeutet für dich bares Geld, denn du kannst bei deiner vermieteten Immobilie bestimmte Beträge von der Steuer absetzen. Das verringert deine Steuerlast, und deshalb erklären wir dir jetzt kurz und verständlich, was es mit AfA auf sich hat.

Tendenziell ist in ganz Deutschland Wohnraum knapp, und Immobilien als Kapitalanlage sind deshalb höchst attraktiv. Dennoch betrachtet der Gesetzgeber Immobilien als Gebrauchsgegenstand. Ihre Substanz verliert an Wert, meist durch das Alter, aber nicht nur die Jahre sind wichtig. Neue Wohntrends oder eine Veränderung der Mikro- oder Makrolage könnten den Wert der Immobilie mindern. Für die Abschreibung spielt es keine Rolle, ob die Immobilie kreditfinanziert oder sofort aus eigener Tasche bezahlt wird.
Was bedeutet Abschreibung?
Abschreibung ist kein spezieller Begriff, der sich nur auf Immobilien bezieht. Er stammt aus dem Steuerrecht. Als Unternehmer kaufst du sogenannte Anschaffungsgüter. Das sind Dinge, die du benötigst, um mit deinem Unternehmen Geld zu verdienen. Nehmen wir als Beispiel einen kleinen Cobot, also einen kleinen Roboter. Er kostet dich 100.000 Euro, aber diesen Wert wird er nicht behalten. Der Roboter hat nur eine gewisse Lebensdauer, er nutzt sich über die Zeit ab. Verschleiß tritt auf, technologischer Fortschritt führt dazu, dass der Cobot nicht mehr das Top-Produkt am Markt ist. Die Maschine ist folglich nicht mehr so viel wert, wie du ursprünglich für sie bezahlt hast. Die Wertminderung des Cobots und damit dein Verlust drückt sich in der Abschreibung aus. Er wird behandelt wie ein Kostenblock, ohne dass du tatsächlich Geld ausgibst. Dasselbe passiert, wenn du – auch als privater Investor – eine Immobilie kaufst. Das Gebäude verliert an Wert, und diesen Wertverlust darfst du in der Steuererklärung geltend machen. Das mindert deine Steuerlast, und dir bleibt mehr Geld übrig.
Abschreibungen mit Beispielen
Wie oben erwähnt, erlaubt dir das Steuerrecht, privat vermietete Immobilien mit jährlich zwei Prozent abzuschreiben, und zwar fünfzig Jahre lang. Bei Immobilien, die vor 1924 gebaut wurden, gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 2,5 Prozent. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. Für Immobilien, die seit dem 1. Januar 2023 gebaut wurden, kannst du drei Prozent ansetzen. Tiny Houses werden übrigens nicht wie ein Wohnwagen – acht Jahre Nutzungsdauer – gerechnet, sondern länger. Die folgende Tabelle zeigt dir, wie lange du verschiedene Immobilien abschreiben kannst.

Was ist wichtig bei einer Abschreibung?
Wichtig bei der Abschreibung ist, dass nur der Gebäudeanteil zählt, nicht das Grundstück selbst. Der Boden verliert seinen Wert nicht und wird deshalb nicht abgeschrieben. Am einfachsten ist es, wenn bereits im Kaufvertrag klar festgehalten wird, welchen Gebäude- und welchen Grundstücksanteil der Kaufpreis umfasst. Häufig wird eine Aufteilung 20:80 oder 30:70 akzeptiert. Im Streitfall hilft ein Gutachter. Der Abschreibungsbetrag pro Jahr sind die Anschaffungskosten geteilt durch die Nutzungsdauer. Nehmen wir an, das Gebäude hat eine Nutzungsdauer von fünfzig Jahren, und du hast für den Gebäudeanteil 80.000 Euro gezahlt. So kannst du jährlich 1.600 Euro abschreiben. Was ist im Jahr, in dem du gekauft hast? In diesem Jahr wird der Abschreibungsbetrag anders gerechnet: Die jährliche Abschreibung wird durch zwölf geteilt und dann multipliziert mit der entsprechenden Anzahl der Monate. Kaufst du das Haus im Juni, dann rechnest du sieben Monate – von Juni bis Dezember. Entscheidend ist das Datum des notariellen Kaufvertrags.
Übersicht der Abschreibung
Gesamtkaufpreis: 100.000 €
Nicht abzuschreiben: 20.000 € (Gartenwert)
Gebäudewert: 80.000 €
Abschreibung:
- Jährlich: 1.600 € (2 % von 80.000 €)
- Nur im Kaufjahr (Kauf im Juni): 933,33 € (7/12 von 1.600 €)
Ist bei anderen Immobilien eine schnellere Abschreibung möglich?
Prinzipiell ja. Doch dazu benötigt das Finanzamt eine glaubhafte Erklärung, warum du die Immobilie schneller abschreiben willst. Du musst nachvollziehbar darlegen, dass das Gebäude nicht die angenommenen dreißig, vierzig oder fünfzig Jahre überdauern wird. Normalerweise legst du dazu ein Gutachten über die Bausubstanz vor. Doch jetzt sind auch wirtschaftliche oder technische Gutachten möglich. Der Bundesfinanzhof hat am 28. Juli 2021 ein viel diskutiertes Urteil (IX R25/19) gesprochen. Die Klägerin hatte einen Sachverständigen für Grundstücksbewertung beauftragt. Das Urteil stellte klar, dass nicht unbedingt ein Gutachten der Bausubstanz erforderlich ist, um eine kürzere Nutzungsdauer eines Gebäudes nachzuweisen. Da wir auf dem Gebiet der Immobilien viel Erfahrung haben, raten wir von Schnellschüssen ab. Finanzämter sind zähe Gegner. Gutachten müssen sehr gut begründet sein, sonst hast du keine Chance.
AfA von Sanierungsobjekten
Zusätzliche Möglichkeiten für AfA – Absetzung für Abnutzung – bieten Häuser aus Sanierungsgebieten. Die Kosten zur Wiederherstellung dieser Immobilien kannst du schneller abschreiben. In den ersten acht Jahren sind es jährlich neun Prozent, in den folgenden vier Jahren sieben Prozent. Die restlichen Kosten verteilen sich auf die verbliebenen Jahre. Diese Investition ist sehr aufwendig, und du musst sehr viele Vorschriften beachten. Absetzung von hunderttausend Euro zur Wiederherstellung eines Sanierungsobjekts.

Häufige Fragen & deren Antworten
Hier findest du die häufigsten Fragen. Deine ist nicht dabei? Wir klären sie im persönlichen Gespräch.
Jetzt Termin vereinbarenWas bedeutet AfA?
AfA ist eine Abkürzung und bedeutet Absetzung für Abnutzung. Du darfst jährlich einen gewissen Prozentsatz des Kaufpreises für deine Immobilie von deinem zu versteuernden Einkommen abziehen. Das verringert deine Steuerlast.
Wie hoch ist die AfA?
Für Neubauten ab 2023 beträgt die jährliche Abschreibung drei Prozent. Bei Gebäuden, die vor 1925 gebaut wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent. Bei anderen Gebäuden sind es zwei Prozent.
Bleibt die AfA immer gleich?
Ja, der Prozentsatz der Abschreibung ist linear und für jedes volle Kalenderjahr gleich hoch. Bei Sanierungsobjekten und Baudenkmälern können die Kosten zur Wiederherstellung unter Umständen anders abgeschrieben werden. Bitte beachte: Dieser Text erläutert Beispiele und ersetzt keinesfalls eine Steuerberatung. Bei Fragen hierzu wende dich gerne an uns. Wir haben einen hauseigenen Steuerberater im Team, der dich professionell beraten kann.
Neuesten Artikel
Alle Artikel ansehen
Du siehst ein brachliegendes Grundstück in der Stadt und fragst dich, wer dort die Vision für ein modernes Wohnhaus entwickelt. Meist steckt ein Projektentwickler dahinter. Er erkennt Potenziale, führt viele Fäden zusammen – und sorgt dafür, dass aus einer Idee eine solide Immobilie als Kapitalanlage entsteht. In diesem Beitrag erfährst du Schritt für Schritt, welche Aufgaben ein Projektentwickler übernimmt und warum sein Know-how den Unterschied zwischen Durchschnitts- und Erfolgsobjekt ausmacht.

Eine Eigentumswohnung ist ein attraktiver Einstieg in die Immobilie als Kapitalanlage. Doch erst eine klare Organisation macht sie wirklich entspannt. Genau hier kommt die Sondereigentumsverwaltung – kurz SEV – ins Spiel. Du überlässt Profis die tägliche Arbeit rund um dein Sondereigentum, während du dich auf deine Ziele konzentrierst. Mit Build Future Capital hast du dabei einen Partner, der die komplette Verwaltung für dich übernimmt und dir gleichzeitig den Weg zu steueroptimierten Investments zeigt.

Eine Wohnung oder ein Mehrparteienhaus zu verkaufen kann sich finanziell lohnen, doch innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf meldet sich das Finanzamt: Gewinne unterliegen der Spekulationssteuer. Mit dem richtigen Wissen lässt sich diese Steuerlast jedoch planen oder sogar vermeiden.