AfA–Absetzung für Abnutzung

Abschreibung ist kein spezieller Begriff, der sich nur auf Immobilien bezieht. Er stammt aus dem Steuerrecht. Als Unternehmer kaufst du sogenannte Anschaffungsgüter. Das sind Dinge, die du benötigst, um mit deinem Unternehmen Geld zu verdienen. Nehmen wir als Beispiel einen kleinen Cobot, also einen kleinen Roboter. Er kostet dich 100.000 Euro, aber diesen Wert wird er nicht behalten. Der Roboter hat nur eine gewisse Lebensdauer, er nutzt sich über die Zeit ab. Verschleiß tritt auf, technologischer Fortschritt führt dazu, dass der Cobot nicht mehr das Top-Produkt am Markt ist. Die Maschine ist folglich nicht mehr so viel wert, wie du ursprünglich für sie bezahlt hast. Die Wertminderung des Cobots und damit dein Verlust drückt sich in der Abschreibung aus. Er wird behandelt wie ein Kostenblock, ohne dass du tatsächlich Geld ausgibst. Dasselbe passiert, wenn du – auch als privater Investor – eine Immobilie kaufst. Das Gebäude verliert an Wert, und diesen Wertverlust darfst du in der Steuererklärung geltend machen. Das mindert deine Steuerlast, und dir bleibt mehr Geld übrig.

Wie oben erwähnt, erlaubt dir das Steuerrecht, privat vermietete Immobilien mit jährlich zwei Prozent abzuschreiben, und zwar fünfzig Jahre lang. Bei Immobilien, die vor 1924 gebaut wurden, gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 2,5 Prozent. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. Für Immobilien, die seit dem 1. Januar 2023 gebaut wurden, kannst du drei Prozent ansetzen. Tiny Houses werden übrigens nicht wie ein Wohnwagen – acht Jahre Nutzungsdauer – gerechnet, sondern länger. Die folgende Tabelle zeigt dir, wie lange du verschiedene Immobilien abschreiben kannst.

Wichtig bei der Abschreibung ist, dass nur der Gebäudeanteil zählt, nicht das Grundstück selbst. Der Boden verliert seinen Wert nicht und wird deshalb nicht abgeschrieben. Am einfachsten ist es, wenn bereits im Kaufvertrag klar festgehalten wird, welchen Gebäude- und welchen Grundstücksanteil der Kaufpreis umfasst. Häufig wird eine Aufteilung 20:80 oder 30:70 akzeptiert. Im Streitfall hilft ein Gutachter. Der Abschreibungsbetrag pro Jahr sind die Anschaffungskosten geteilt durch die Nutzungsdauer. Nehmen wir an, das Gebäude hat eine Nutzungsdauer von fünfzig Jahren, und du hast für den Gebäudeanteil 80.000 Euro gezahlt. So kannst du jährlich 1.600 Euro abschreiben. Was ist im Jahr, in dem du gekauft hast? In diesem Jahr wird der Abschreibungsbetrag anders gerechnet: Die jährliche Abschreibung wird durch zwölf geteilt und dann multipliziert mit der entsprechenden Anzahl der Monate. Kaufst du das Haus im Juni, dann rechnest du sieben Monate – von Juni bis Dezember. Entscheidend ist das Datum des notariellen Kaufvertrags.

Gesamtkaufpreis: 100.000 €

Nicht abzuschreiben: 20.000 € (Gartenwert)

Gebäudewert: 80.000 €

Abschreibung:

• Jährlich: 1.600 € (2 % von 80.000 €)
• Nur im Kaufjahr (Kauf im Juni): 933,33 € (7/12 von 1.600 €)

Ist bei anderen Immobilien eine schnellere Abschreibung möglich?

Prinzipiell ja. Doch dazu benötigt das Finanzamt eine glaubhafte Erklärung, warum du die Immobilie schneller abschreiben willst. Du musst nachvollziehbar darlegen, dass das Gebäude nicht die angenommenen dreißig, vierzig oder fünfzig Jahre überdauern wird. Normalerweise legst du dazu ein Gutachten über die Bausubstanz vor. Doch jetzt sind auch wirtschaftliche oder technische Gutachten möglich. Der Bundesfinanzhof hat am 28. Juli 2021 ein viel diskutiertes Urteil (IX R25/19) gesprochen. Die Klägerin hatte einen Sachverständigen für Grundstücksbewertung beauftragt. Das Urteil stellte klar, dass nicht unbedingt ein Gutachten der Bausubstanz erforderlich ist, um eine kürzere Nutzungsdauer eines Gebäudes nachzuweisen. Da wir auf dem Gebiet der Immobilien viel Erfahrung haben, raten wir von Schnellschüssen ab. Finanzämter sind zähe Gegner. Gutachten müssen sehr gut begründet sein, sonst hast du keine Chance.

Zusätzliche Möglichkeiten für AfA – Absetzung für Abnutzung – bieten Häuser aus Sanierungsgebieten. Die Kosten zur Wiederherstellung dieser Immobilien kannst du schneller abschreiben. In den ersten acht Jahren sind es jährlich neun Prozent, in den folgenden vier Jahren sieben Prozent. Die restlichen Kosten verteilen sich auf die verbliebenen Jahre. Diese Investition ist sehr aufwendig, und du musst sehr viele Vorschriften beachten. Absetzung von hunderttausend Euro zur Wiederherstellung eines Sanierungsobjekts.