Warum das Eigenheim keine sinnvolle Geldanlage

Beim Eigenheim erfüllst du dir einen Lebenswunsch. Du entscheidest über Grundrisse, Materialien und Lage nach deinen persönlichen Vorlieben. Finanziell bedeutet das jedoch, dass die monatliche Rate vollständig aus deinem Nettoeinkommen kommt. Es gibt keine steuerlichen Vorteile auf die eigene Nutzung, und laufende Kosten wie Instandhaltung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Rücklagen zahlst du allein. Außerdem bindest du viel Eigenkapital im Objekt, das dir dann für Investitionen oder unerwartete Chancen fehlt. Deine Immobilie schafft zwar Stabilität, aber sie erwirtschaftet keine direkten Erträge, weil keine Miete fließt. Wertsteigerungen können entstehen, sie sind jedoch nicht garantiert und hängen stark vom Markt und der Mikrolage ab.

Die Kapitalanlage funktioniert anders. Hier trägt die Miete einen wesentlichen Teil der Kreditrate. Zusätzlich profitierst du von steuerlichen Effekten, etwa von der Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil sowie dem Abzug von Zinsen und Verwaltungskosten. Der Vermögensaufbau basiert dabei bewusst auf Fremdkapital: Du hebelst dein vorhandenes Eigenkapital und nutzt den Zinseszinseffekt von Tilgung plus potenzieller Wertentwicklung. Gleichzeitig bleibst du beweglicher, weil du ein Anlageobjekt später verkaufen, neu beleihen oder in ein anderes Projekt tauschen kannst. Und während du weiter wohnst, wie es zu deinem Leben passt, arbeitet das Investment im Hintergrund für dich.

Der Start mit einem Investmentobjekt hat einen doppelten Effekt: Ein Teil der Finanzierung kommt von deinen Mietern, ein weiterer Teil entsteht durch die steuerliche Absetzbarkeit relevanter Kosten. So schont die Kapitalanlage dein Eigenkapital und deine monatliche Liquidität. Du nutzt Rendite, Tilgung und mögliche Wertsteigerungen, um Jahr für Jahr Vermögen aufzubauen. Diese Dynamik lässt dich in einigen Jahren deutlich entspannter über ein Eigenheim nachdenken, weil du dann auf Vermögenswerte, Rücklagen und möglicherweise zusätzliche Beleihung Spielräume zurück greifst.

Viele Kundinnen und Kunden berichten genau das: Mit einer Kapitalanlage als erstem Schritt lässt sich das spätere Traumhaus leichter finanzieren. Du reduzierst das Risiko, dich früh an eine hohe Eigenheimrate zu binden, die dein monatliches Budget eng macht und kaum Luft für Rücklagen lässt. Stattdessen baust du dir eine solide Basis auf, aus der heraus du entscheiden kannst.

Stell dir zwei Situationen vor, jeweils mit einer monatlichen Kreditrate von 1.000 €. Im Eigenheim zahlst du diese 1.000 € vollständig selbst. Es gibt keine Mieteinnahmen, die dich entlasten, und keine steuerlichen Vorteile auf die selbst genutzte Wohnfläche. Hinzu kommen laufende Kosten, die du aus deinem Nettogehalt begleichst: Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer und Rücklagen für Modernisierungen. Real betrachtet liegt die monatliche Gesamtbelastung daher oft über der Kreditrate, auch wenn sie sich anfangs erträglich anfühlt.

Bei der Kapitalanlage sieht derselbe Kredit über 1.000 € anders aus. Fließen 700 € Mieteinnahmen, bleiben zunächst 300 € offen. Wenn du zusätzlich von steuerlichen Effekten im Umfang von zum Beispiel 150 € profitierst, reduziert sich deine reale Belastung auf etwa 150 € monatlich.Dieser Betrag ist konservativ gerechnet, weil die tatsächlichen Steuervorteile von deinem Einkommen, deiner persönlichen Situation und der Aufteilung von Gebäude- und Bodenwert abhängen.

Wichtig ist der Mechanismus: Ein erheblicher Teil der Finanzierung wird extern getragen. Kommen im Laufe der Jahre moderate Mieterhöhungen hinzu, kann die Restbelastung weiter sinken und sich im besten Fall vollständig aufheben. Parallel tilgst du den Kredit, baust Vermögen auf und sicherst dir die Option, später aus dem Bestand heraus ein Eigenheim zu finanzieren oder zu beleihen.

Eine Immobilie als Kapitalanlage arbeitet jeden Monat für dich, wenn sie Erträge produziert. Dieses Gefühl ist schwer zu überschätzen. Du ziehst nicht jede Gehaltserhöhung oder jeden Bonus für die Wohnkosten heran, sondern lässt das Investment ein Stück der Arbeit übernehmen. Das gibt dir Freiheit bei beruflichen Entscheidungen, schafft Gelassenheit in Phasen mit höheren Ausgaben und eröffnet Spielräume für weitere Investments.

Wenn dann der richtige Zeitpunkt kommt, wählst du dein Eigenheim aus einer Position der Stärke. Du lässt dir Zeit bei der Suche, achtest auf Lagequalität und Substanz und vermeidest es, bei der Finanzierung an die Schmerzgrenze zu gehen. Vielleicht behältst du dein Anlageobjekt als zusätzliche Sicherheit im Bestand. Eventuell tauschst du es gegen ein wertigeres Objekt oder nutzt stille Reserven via Beleihung. In jedem Fall entscheidest du nicht, weil es „jetzt sein muss“, sondern weil es „jetzt Sinn ergibt“.

Die Kapitalanlage schafft Vermögen und Sicherheit, weil sie Erträge, Tilgung und steuerliche Effekte kombiniert. Das Eigenheim ist in vielen Fällen der zweite Schritt und wird dadurch leichter, sicherer und finanziell entspannter. Indem du zuerst investierst, profitierst du doppelt von Mieteinnahmen und möglicher Wertsteigerung, während deine eigene Monatsbelastung überschaubar bleibt. Du nutzt die Zeit zu deinen Gunsten und baust dir ein finanzielles Fundament auf, das dir Türen öffnet - auch die zum späteren Traumhaus.

‍Tipp: Build Future Capital begleitet dich Schritt für Schritt auf dem Weg zu deinen finanziellen Zielen. Zunächst klären wir gemeinsam, wie viel Risiko für dich angemessen ist, und betrachten dein Einkommen sowie deine steuerlichen Rahmenbedingungen. Auf dieser Grundlage identifizieren wir Immobilien, deren Kennzahlen exakt zu deinem Profil passen. Die laufende Betreuung übernehmen erfahrene Hausverwaltungen, sodass du entlastet bleibst. So entsteht ein planbarer Vermögensaufbau mit wenig eigenem Aufwand. Lass uns gemeinsam das Fundament für dein eigenes, zukünftiges Traumhaus legen!